Vốn tín dụng bất động sản chuyển hướng dòng chảy

20/11/2015

Tăng trưởng tín dụng bất động sản (BĐS) nửa đầu năm được thống kê lên tới 11% cho thấy, mức tăng trưởng mạnh mẽ việc dải ngân của ngân hàng cho lĩnh vực này. Nhưng số liệu thống kê các doanh ...

Tăng trưởng tín dụng bất động sản (BĐS) nửa đầu năm được thống kê lên tới 11% cho thấy, mức tăng trưởng mạnh mẽ việc dải ngân của ngân hàng cho lĩnh vực này. Nhưng số liệu thống kê các doanh nghiệp niêm yết hoạt động trong lĩnh vực xây dựng và BĐS lại cho thấy rằng, dòng vốn này hầu như không chảy trực tiếp vào doanh nghiệp mà có thể thông qua nghiệp vụ tài trợ vốn cho các giao dịch của người dân.

Tăng trưởng vay nợ âm

Theo dữ liệu thống kê của FIIN pro, năm 2014 là năm đánh dấu sự bùng nổ trở mạnh mẽ của các doanh nghiệp ngành xây dựng và BĐS.

Chỉ trong vòng 1 năm, số dư vốn vay của 63 doanh nghiệp niêm yết trong nhóm này tăng tới 12.330 tỷ đồng, mức tăng vòa khoảng 18,31%. Đây là con số nhỏ hơn một chút so với mức tăng nợ phải trả, tức là gần 13 nghìn tỷ đồng cho thấy động lực tăng trưởng chính cho nhóm doanh nghiệp này năm 2014 đến từ vốn vay.

Việc hạn chế sử dụng vốn vay của hầu hết các doanh nghiệp BĐS, đi kèm với giảm nợ phải trả một phần cho thấy tính thận trọng của nhóm doanh nghiệp trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính và mở rộng kinh doanh.

Tuy nhiên, cục diện câu chuyện đã thay đổi vào năm 2015.

Năm nay, trong bối cảnh tín dụng BĐS được Ngân hàng Nhà nước công bố mức tăng trưởng 11% chỉ sau 6 tháng và tổng 63 doanh nghiệp niêm yết được theo dõi nói trên lại chỉ tăng được xấp xỉ 2.300 tỷ đồng vốn vay trên dư vốn vay 80 nghìn tỷ đồng đầu năm, như vậy tương đương mức tăng trưởng vay nợ chưa tới 3%.

Điều đáng quan tâm hơn nữa là trong số này có 23 doanh nghiệp có số dư vốn vay tăng, tuy nhiên đa số ở mức tăng vài tỷ đồng đến vài chục tỷ đồng. Phần lớn vốn vay huy động mới nhóm này tập trung vào 2 doanh nghiệp lớn nhất với số dư vốn vay tới 4.471 tỷ đồng.

Ảnh Vốn tín dụng bất động sản chuyển hướng dòng chảy
Dòng tín dụng vào BĐS đang được “nắn” sang cho vay trực tiếp
người mua nhà thay vì chủ đầu tư

Vậy là, nếu như loại trừ 2 “nốt nhạc” lệch tông này thì tăng trưởng dư nợ của các doanh nghiệp niêm yết ngành xây dựng, BĐS trong 6 tháng đầu năm 2015 là con số âm chứ không phải là đứng im như diễn biến chung của ngành BĐS.

Trên thực tế, có những doanh nghiệp có mức độ giảm vay nợ rất lớn, chẳng hạn như KBC (giảm vay hơn 916 tỷ đồng), CLG (400 tỷ đồng) hay SCR (664 tỷ đồng),… Không chỉ giảm nợ vay, ngay cả số dư nợ phải trả tại các doanh nghiệp này cũng sụt giảm rất mạnh, cùng với sự góp mặt của ITA trong nhóm giảm mạnh nợ phải trả.

Doanh nghiệp niêm yết huy động vốn từ nguồn nào?

Giảm mạnh vay nợ, như vậy nhóm doanh nghiệp niêm yết ngành xây dựng, BĐS sống bằng gì? Xin trả lời là bằng vốn chủ sở hữu.

Được biết, tổng vốn chủ sở hữu hợp nhất của nhóm này năm 2012 chỉ đạt chưa tới 68 nghìn tỷ đồng, tuy nhiên sang năm 2013 tăng lên mức gần 77.300 tỷ đồng và nhảy vọt lên mức 95.550 tỷ đồng vào cuối năm 2014. Đặc biệt, mức tăng nhảy vọt này có đóng góp chủ yếu từ huy động vốn.

Ảnh Vốn tín dụng bất động sản chuyển hướng dòng chảy
Bảng thống kê vay, nợ 63 doanh nghiệp niêm yết ngành xây dựng, BĐS

Thực tế cho thấy, mức tăng lợi nhuận của năm 2014 so với năm 2013 gấp hơn 3,5 lần của giai đoạn năm 2013 so với năm 2012, song vẫn nhỏ hơn nhiều so với mức tăng vốn chủ sở hữu. Trong nhiều trường hợp, việc tăng vốn này là phát hành cổ phần để cấn trừ công nợ, tuy nhiên cũng có không ít doanh nghiệp thực hiện tăng vốn bằng chào bán cho cổ đông hiện hữu hoặc phát hành riêng lẻ.

Việc hạn chế sử dụng vốn vay của phần lớn các doanh nghiệp, cùng với giảm nợ phải trả một phần cho thấy tính thận trọng của nhóm doanh nghiệp trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính và mở rộng kinh doanh.

Mặc dù chưa rõ ràng, song đây là một động thái cho thấy tín dụng thị trường BĐS bắt đầu qua giai đoạn bùng nổ mạnh trên toàn thị trường của năm 2014, có xu hướng co cụm và tập trung vào một số “ông lớn”.  Bên cạnh các “ông lớn” thực sự trong ngành vẫn duy trì mức tăng trưởng mạnh thì tín dụng BĐS đang hướng đến nhóm đối tượng là các người mua sản phẩm BĐS.

Theo báo cáo gần đây của Hiệp hội Bất động sản Tp. HCM (HoREA), trong tổng số 325 dự án đã khởi công của địa phương, có 97 dự án phải tạm ngừng thi công; 502 dự án tạm ngừng thi công trên tổng số 1.219 dự án hiện có, chiếm tỷ lệ 41,18%. Ví dụ này cho thấy, thị trường BĐS đang ngày một khắc nghiệt. Do đó, doanh nghiệp sẽ phải tự lựa chọn chiến lược, hoặc bùng nổ hoặc chìm dần.